Reconstruction Digest:
Ukraine 2025

Кабмін оновив загальні умови для договорів підряду в капітальному будівництві

26.11.2024 набрала чинності Постанова КМУ від 22.11.2024 № 1334, якою запроваджені зміни до Загальних умов укладення та виконання договорів підряду в капітальному будівництві" ("Загальні Умови").

Основні зміни:

1. Вимоги до договорів в рамках процедури публічних закупівель

Положення Загальних Умов приведено у відповідність до останніх змін до ЗУ "Про публічні закупівлі" (детальніше про це у
нашому попередньому дайджесті). Зокрема, встановлено обов'язковість застосування статті 41 закону, а саме: включення інформації про ціни на матеріальні ресурси у додатках до договорів підряду. Для проєктів, що передбачають проєктування, дозволено долучення таких додатків після складання договірної ціни, узгодженої на підставі затвердженої проєктної документації.

2. Ціна договору

Договірна ціна, як і раніше, може бути твердою або приблизною (динамічною) та визначається на підставі кошторису. Водночас, для договорів підряду, укладених за результатами тендеру, законодавець вилучив положення щодо визначення ціни відповідно до тендерної документації та пропозиції переможця. Натомість, передбачені загальні положення про визначення ціни відповідно до вимог нормативних документів у сфері ціноутворення в будівництві.

Таким чином, при розрахунку вартості будівництва із залученням державних коштів застосовуються кошторисні
норми України щодо ціноутворення у будівництві. У разі їх відсутності можуть використовуватися галузеві, підприємницькі чи індивідуальні норми.

3. Проєктна документація

Передача проєктної документації від проєктної організації заборонена, якщо її склад і зміст не відповідають будівельним нормам або завданню на проєктування.

4. Забезпечення матеріальними ресурсами

Уточнені зобов'язання сторони, яка є відповідальною за забезпечення матеріалами за договором підряду, в
частині дотримання нею вимог ЗУ "Про надання будівельної продукції на ринку" та відповідної проєктної документації.

Автоматизовано реєстрацію права власності на нерухомість після завершення будівництва

В Україні запрацювала автоматична реєстрація права власності на новозбудовані об’єкти нерухомого майна після реєстрації введення об'єкту в експлуатацію, що була передбачена положеннями статті 27-3 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень". Новий сервіс інтегрує дані Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ("ДРРП") з Єдиною державною електронною системою у сфері будівництва для автоматичного отримання інформації про введення в експлуатацію об’єктів завершеного будівництва.

Це стосується:

• майбутніх об’єктів нерухомості (МОН(и)) в подільному об'єкті незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право;
• неподільних об’єктів незавершеного будівництва, щодо яких зареєстровано спеціальне майнове право або право власності.

Перші реєстрації об'єктів нерухомості у новобудовах уже відбулися за допомогою цього функціоналу. Це значно спрощує процедуру оформлення права власності для покупців на нове житло.

Ініціатива щодо зміни права орендаря на викуп орендованого майна

Відповідний Проєкт Закону № 12230 зареєстровано 22.11.2024, метою якого є підвищення прозорості та конкурентності приватизації державного та комунального майна, переданого в оренду, та зниження ризику його продажу за заниженою ціною. Наразі орендарі можуть викуповувати таке майно без конкурсу в разі, серед іншого, здійснення ними поліпшень на понад 25% ринкової вартості орендованого майна.

Ключові зміни:

• Зміна правил визначення ціни викупу орендованого
  майна:
  орендарі матимуть пріоритетне право викупу майна, що орендується, за ціною, що відповідає найвищій ставці аукціону, а не за оціночною вартістю. Тобто, у будь-якому разі викупу майна орендарем передуватиме проведення аукціону.
• Компенсація витрат:
  витрати орендарів на капітальний ремонт можуть бути зараховані в рахунок орендної плати. Правила для цього будуть визначені урядом окремо.
• Ретроспективна дія закону:
  орендарі, які до набрання чинності законом отримали дозвіл на поліпшення або рішення про приватизацію, зможуть придбати об’єкт лише за найвищою ціною, встановленою на аукціоні.

Порядок застосування згаданих змін буде визначено урядом.

Попри обґрунтованість ініціативи законопроєкту, значна частина питань залишається неврегульованою і делегована на розсуд уряду. Зокрема, це стосується умов проведення поліпшень майна та умов і порядку компенсації орендарям вкладених інвестицій. Основний підхід та принципи регулювання цих правовідносин, на нашу думку, повинні бути закріплені на рівні закону для уникнення дискримінації прав орендарів порівняно з приватним сектором та зберегти їх мотивацію інвестувати у розвиток державного та комунального майна.

Законодавець усунув прогалини щодо проєктів зі значними інвестиціями, що розпочаті раніше

11 грудня 2024 набрали чинності зміни до ЗУ "Про державну підтримку інвестиційних проектів зі значними інвестиціями" (відомий як Закон про "інвест-нянь"), якими врегульовано низку важливих питань для проєктів, розпочатих до подання заявки щодо укладення інвестиційного договору, зокрема:

• Подання заявок інвесторами:
  передбачено можливість подачі заявок не лише заявниками, а й інвесторами;
• Участь раніше розпочатих проєктів:
  допускається участь проєктів, реалізація яких почалося раніше ніж за 18 місяців до подання заявки, за умови відповідності встановленим критеріям. Інвестиції, здійснені до цього періоду, у розрахунку враховуватись не будуть.

Ці нововведення вирішують проблеми, що виникли через попередні прогалини, та забезпечують можливість підтримки значних інвестиційних проєктів, які розпочалися навіть до прийняття закону чи в період війни. Це важливий крок для залучення інвестицій та стимулювання економічного розвитку України.

Ініціатива щодо вдосконалення функціонування індустріальних парків

14.10.2024 зареєстровано Законопроєкт № 12117 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення функціонування індустріальних парків", покликаний удосконалити регуляторне поле діяльності індустріальних парків в Україні ("ІП"). Пропоновані зміни:

• Спрощення структури учасників ІП:
  надається можливості ініціатору ІП одночасно виконувати функції керуючої компанії.
• Розширення видів діяльності учасників ІП:
  додаються переробка відходів (крім захоронення), наукові дослідження та розробки, діяльність у сфері інформації, електронних комунікацій, вироблення та/або зберігання енергії, в тому числі з альтернативних джерел.
• Скасування 1 000 га обмеження максимальної площі ІП.
• Актуалізація вимог для включення ІП до Реєстру ІП:
  оновлено критерії прийняття рішення про включення, підстав для відмови, а також змісту концепції ІП.
• Надання державної підтримки керуючим компаніям, чия основна діяльність — надання в оренду нерухомості,
  на рівні з малим і середнім бізнесом.

• Оптимізація процедури відбору керуючої компанії ІП: (а) проведення конкурсу в два етапи – прекваліфікація претендентів, подання і оцінка конкурсних пропозицій;
  (б) визначення підстав для недопущення претендента до участі у конкурсі;
  (в) скорочення строків розгляду заявок на участь у конкурсі з 30 до 15 днів, ін.
• Зміна ініціатора:
  в разі передачі ініціатором прав на земельні ділянки ІП іншій особі, яка не є керуючою компанією, учасником чи іншим суб’єктом ІП, ця особа набуває статус ініціатора, за умови відповідності її вимогам закону та повідомлення про внесення змін до Реєстру ІП.

Еко-індустріальний парк на біоенергетиці

Уряд зареєстрував новий ІП "Теофіполь Еко Парк" на Хмельниччині. Парк знаходиться в стратегічній близькості до одного з найбільших цукрових заводів України, що дає змогу ефективно використовувати відходи виробництва заводу для енергозабезпечення парку.

Основні напрями діяльності ІП:
- переробка целюлози,
- виробництво паперу, біопластику,
- генерація біогазу та біометанолу.

Це сприятиме розвитку екологічно орієнтованих галузей та економічному зростанню регіону.

Початок будівництва парку заплановано на 2025 рік. Сукупний
обсяг інвестицій у будівництво об’єктів на території парку оцінюється приблизно в 2,43 мільярда гривень.

Фінансування на 114 млн грн для ІП "Формація.Львів"

Індустріальний парк "Формація.Львів" отримав понад 114 млн грн державної підтримки для облаштування інфраструктури. Першочергові роботи включають оновлення трубопроводів, модернізацію насосної станції та будівництво електромереж.

Щодо визначення функціональних зон та зміни цільового призначення земельних ділянок

З червня 2020 року законодавство дозволило змінювати цільове призначення землі в межах однієї категорії без проєкту землеустрою. При цьому, категорія земель та вид цільового призначення визначається в межах відповідного виду функціонального призначення (зони) території, передбаченого затвердженим комплексним планом просторового розвитку територій громад або генеральним планом населеного пункту.

До 1 січня 2025 року громади, у яких відсутня вищезгадана містобудівна документація, могли використовувати, зокрема, детальні плани території ("ДПТ") для визначення функціональних зон. Це давало змогу землекористувачам змінювати цільове призначення шляхом затвердження ДПТ.

З наближенням 2025 року у деяких громадах усе ще відсутня відповідна містобудівна документація.

З 1 січня 2025 року якщо в Державному земельному кадастрі відсутні дані про функціональну зону або не затверджено відповідну містобудівну документацію до 24.07.2022, змінити цільове призначення земель, можна буде лише після розроблення та затвердження: 

- комплексного плану просторового розвитку територій (для територіальних громад) або

- генерального плану (для населеного пункту).

3 грудня 2024 зареєстровано законопроєкт №12283, яким передбачено продовження строків до 1 січня 2028. Це стосується і вищезгаданих положень щодо визначення функціонального призначення територій.

Ініціатива щодо посилення прав добросовісного набувача

20.11.2024 Верховна Рада України прийняла за основу законопроєкт № 12089, спрямований на зміцнення правового захисту добросовісних набувачів нерухомого майна.

Основні зміни, що пропонуються до Цивільного кодексу України ("ЦК"):

• Уточнення перебігу позовної давності для негаторних і віндикаційних позовів: початком перебігу позовної давності буде вважатись день державної реєстрації речових прав порушника на нерухоме майно, або передачі нерухомості (якщо реєстрація правочину/ права не була обов’язковою на момент такої передачі).
• Обмеження витребування майна: майно приватної власності не підлягає витребуванню якщо з моменту переходу права власності на таке майно, що перебувало у державній чи комунальній власності, минуло понад 10 років.
• Гарантія компенсації добросовісному набувачеві:
  у разі витребування майна в судовому порядку його ринкова вартість компенсується за рахунок держави чи місцевих органів, якщо майно передається у власність держави чи громади.
• Регулювання захисту прав за негаторними позовами: пропонується поширити дію положень статей 387, 388 ЦК України на регулювання спорів щодо усунення перешкод у володінні. Це дозволить нівелювати останню практику зловживань для обходу строків позовної давності у спорах щодо оскарження права власності на майно суб'єктів приватного сектору, набутого з державної чи комунальної власності.

Ретроспективна дія (в разі прийняття законопроєкту):

• Компенсація добросовісним набувачам: передбачається поширення дії закону на справи, де суд першої інстанції ще не виніс рішення про витребування майна у добросовісного набувача.
• Обчислення строків: зміни щодо позовної давності поширюватимуться на майно, зареєстроване в ДРРП/ передане до набрання чинності законом.

Тимчасове обмеження доступу до державних реєстрів Міністерства Юстиції України

19.12.2024 внаслідок наймасштабнішої зовнішньої кібератаки на державні реєстри України тимчасово призупинено роботу єдиних та державних реєстрів, які перебувають у компетенції Міністерства юстиції України ("Реєстри").

Серед них – Державний реєстр речових прав на нерухоме майно ("ДРРП") та Єдиний державний реєстр юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ("ЄДР"), що є ключовими для трансакційної роботи з нерухомістю.

Станом на 10.01.2025 відновлено роботу перших п'яти реєстрів, що забезпечують:
- посвідчення заповітів,
- посвідчення довіреностей,
- реєстрації нотаріальних бланків;
- реєстрацію актів цивільного стану; а також
- реєстрацію та перевірку даних про юридичні особи, ФОП та громадські формування.

Відновлення роботи ЄДР надає можливість наразі вчиняти попередні договори з нерухомим майном.

На черзі, за даними Мінюсту, відновлення самого ДРРП. До відновлення його роботи нотаріальне посвідчення договорів щодо нерухомого майна та реєстраційні дії з нерухомістю є
неможливі. 

Також, визначено порядок роботи послуги єВідновлення на період відновлення роботи Реєстрів:

• заявки на відшкодування пошкодженого майна, подані до обмеження доступу до реєстрів, обробляються, але нові не приймаються до відновлення їх роботи;
• для власників житлових сертифікатів, які вже забронювали кошти, термін бронювання буде продовжено на період призупинення роботи Реєстрів.