Reconstruction Digest:
Ukraine 2025

НОВІ ГАРАНТІЇ ДЛЯ ВЛАСНИКІВ НЕРУХОМОСТІ:
ВЕРХОВНА РАДА ЗАХИСТИЛА ДОБРОСОВІСНОГО НАБУВАЧА

12 березня 2025 року Верховна Рада України прийняла Закон № 12089, яким вносяться ряд змін до Цивільного кодексу України, спрямованих на захист добросовісного набувача нерухомого майна, яке раніше перебувало у державній чи комунальній власності. Наразі Закон очікує на підпис Президента ("Закон").

Чому виникла потреба у Законі?

Тривалий час правоохоронні органи могли практично без обмежень у часі оскаржувати передачу майна державної або комунальної власності (земельних ділянок, будівель тощо) у приватну власність через так звані негаторні позови (вимоги про усунення перешкод у користуванні). Це створювало значні ризики для інвесторів та власників таких активів.

Що зміниться?

Після набрання чинності Законом, якщо держава чи місцева влада вчиняла будь-які дії з відчуження майна, усі спори щодо його повернення вирішуватимуться виключно за правилами статей 387 і 388 ЦК України, тобто шляхом подання віндикаційного позову (вимоги про витребування чи
визнання прав). Визначення добросовісного набувача та випадки, за яких майно може у нього бути витребувано, залишаються такими, як і раніше: добросовісним вважається набувач, що придбав нерухоме майно за відплатним договором і не знав, та не міг знати про незаконність його відчуження.

Головні новації Закону: 

• Обмеження строків на витребування
  Якщо після переходу нерухомості у приватну власність минуло понад десять років, повернути її державі або громаді вже не можна. Ці положення мають ретроспективну дію та поширюються і на майно, що було передано до набрання чинності Законом.
  Встановлені обмеження строків не застосовуються лише для особливо важливих випадків (об'єктів критичної інфраструктури, оборони, об'єктів, що мають стратегічне значення, пам'ятки культурної спадщини та деякі інші).
  
  
• Позовна давність у спорах про витребування 
  Становить три роки й обраховується дати набуття права власності першим набувачем приватного права (з дати державної реєстрації чи фактичної передачі - якщо реєстрація не була обов’язковою).
  
  
• Компенсація вартості майна
  Суд, ухвалюючи рішення про витребування, одночасно вирішує питання про відшкодування вартості нерухомості добросовісному набувачеві за оціночною вартістю такого майна. В такому випадку позивач (держава чи громада) повинен заздалегідь внести необхідну суму коштів на депозит суду. Водночас, позивач набуває права вимоги про стягнення виплачених коштів до особи, з вини якої майно незаконно вибуло з його володіння. Ці положення також мають ретроспективну дію та поширюються на справи, які уже перебувають у суді, однак ще відсутнє рішення суду першої інстанції.

УТОЧНЕНО УМОВИ АВТОМАТИЗОВАНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ДОКУМЕНТІВ У СФЕРІ БУДІВНИЦТВА

4 лютого 2025 року Кабінет Міністрів України ("КМУ") ухвалив Постанову № 117, яка внесла ряд спрощень у автоматизацію подання та розгляду документів у сфері будівництва.

Зокрема, тепер для автоматичної реєстрації повідомлення про початок будівельних робіт та декларації про готовність до експлуатації щодо об'єктів із незначними наслідками (СС1) або тих, що будуються за будівельним паспортом, стало більше можливостей підтвердити відповідність землі намірам забудови.

Раніше система автоматично перевіряла співвідношення цільового призначення земельної ділянки під забудову та функціональної зони тільки за даними, що містяться у Єдиній
державній електронній системі у сфері будівництва. Відтепер, таку відповідність можна підтвердити ще й при наявності відповідної інформації в наступних документах:

• містобудівних умовах та обмеженнях
• будівельному паспорті
• схемі намірів забудови земельної ділянки

ВІДНОВЛЕННЯ ПЛАНОВИХ ПЕРЕВІРОК В РАМКАХ РИНКОВОГО НАГЛЯДУ
ЗА ЯКІСТЮ БУДІВЕЛЬНОЇ ПРОДУКЦІЇ

Постановою КМУ № 1511 від 27 грудня 2024 року знято мораторій на проведення планових заходів державного ринкового нагляду за якістю будівельної продукції на період воєнного стану. У зв'язку з чим оголошено про повернення перших планових перевірок вже найближчим часом.

ЗМІНИ В УПРАВЛІННІ ПУБЛІЧНИМИ ІНВЕСТИЦІЙНИМИ ПРОЄКТАМИ
 

Згідно з новим Законом України № 4225-IX від 16 жовтня 2025 року, з цього року для формування єдиного портфеля публічних інвестицій буде використовуватись Єдина інформаційна система управління публічними інвестиційними проєктами (ПІП), в основі якої буде використана екосистема DREAM.

Наразі DREAM є цифровою екосистемою для підзвітного управління проєктами відновлення та відбудови, надаючи доступ до відкритих даних всіх етапів проектів. Впровадження схожої системи для управління ПІП(-и) забезпечить централізоване зберігання інформації, що включатиме дані щодо оцінки, пріоритизації та етапів підготовки проєктів.

КОНЦЕСІЙНІ КОНКУРСИ ТІЛЬКИ ЧЕРЕЗ ПРОЗОРРО
  

З 1 січня 2025 року набрали чинності положення Постанови КМУ № 909, якими передбачено, що проведення усіх концесійних конкурсів, конкурентного діалогу, публікації документів у процедурі прямих переговорів з орендарем державного майна, що передається в концесію, здійснюється виключно з використанням електронної торгової системи.

Адміністраторами такої системи виступають:

• Прозорро – для великих проєктів вартістю від 250 млн грн та для проєктів із попереднім відбором
• Прозорро.Продажі – для менших проєктів (до 250 млн грн) без попереднього відбору та для публікацій документів під час прямих переговорів з орендарем державного майна.

ОНОВЛЕННЯ КАТАЛОГУ ІНДУСТРІАЛЬНИХ ПАРКІВ (ІП)

В січні 2025 року Міністерством економіки було оновлено Каталог Індустріальних Парків – джерело для пошуку локацій із розвиненою інфраструктурою та сприятливими умовами для бізнесу.

Каталог надає систематизовану інформацію для кращого вибору локації для бізнесу, включаючи:

• Спеціалізацію – напрямки діяльності парків (машинобудування, легка промисловість тощо).
• Інфраструктуру – дані про комунікації, транспортні розв’язки та підключення.
• Додаткові місцеві стимули – звільнення від податку на землю, ін.
• Розташування та інші характеристики ІП – детальний опис об’єктів із картографічними даними.

Каталог доступний за посиланням.